购买住宅相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元
购买办公楼相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元
购买成本：A、住宅203.1万元;办公楼206.1万元。
B：住宅216.43646万元;办公楼219.43646万元。
出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。
三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。
可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%;若三年后出售，投资回报率应高于住宅。
租赁客户分析
住宅的租赁对象一般为个人，办公楼的租户一般为公司。另外，办公楼的签约周期一般为两到三年，相对住宅一年或者更短时间的租期，空置风险略小。
http://www.haozhai.com 文章来自: 解放日报
文章三 偏向投资写字楼 海外基金“游戏规则”揭秘
“全世界最著名的10家投行，管理着1500亿美元的资金，而其中只有1％是投向中国的。另一方面，国内的企业，无一不在喊缺钱。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强表示，在这样的矛盾促使下，今年，海外基金向国内投资的速度大大加快，从2004年10月至今，海外基金在国内（主要是京沪）的投资总金额已经超过150亿元人民币。
“刚进入中国的时候，投行几乎是捧着资金给国内的开发商而未果，但是现在，海外基金开始有所选择地挑选一些项目了。”麦格理中国区董事Richard表示，虽然从表面上看，海外基金对国内的投资开始加速，但是，他们对于资金的投放条件，却是在紧缩的。
态度的转变
麦格理中国区董事Richard表示，1996年，麦格理首度进入上海寻找合作项目，但是，“当时，中国企业从银行贷款轻而易举。他们对于海外基金并不感冒”。无奈之下，麦格理选择自己成立开发公司，也就是现在麦格理旗下的第一中国房地产发展集团。
成立房地产开发公司并不是麦格理所热衷的作为，但在当时，他们只能如此选择。“第一中国”成立后，麦格理操刀其在上海的首个项目澳丽花园。随后，ING试探性进入中国。“这一阶段一直持续到2002年底，这个阶段的海外基金有这样几个明显特征———非美基金、采取自主开发的形式、主要投资物业为住宅、投资集中在上海。”陈基强分析。
2003年以后，以摩根史丹利为代表的美基金开始进入中国，开始采用参股合作开发的形式。大摩收购锦麟天地仅10％左右的股权，迅速获取了30％以上的回报率。这一操作在业界引起了前所未有的轰动。
“这个阶段，国内的企业对于海外基金的态度是，好的项目，不愿意给海外基金，愿意的，海外基金又不想接受。双方处在一种拉锯状态中。”陈基强分析，很多国内的企业至今还存在这种观点，“肥水不留外人田”，好的项目总是紧紧抓在手中。
另外，海外基金严格的操作方式，也是国内企业所无法接受的。“举个简单的例子，国内企业的做法是，项目公司向总公司借贷，往往只需要打一个借条就可以。而海外基金则十分强调项目公司的独立，即使是子公司与公司之间的资金来往，也要求签订正式合同。”
由于这两个方面的原因，这一阶段，海外基金与国内企业，经历了一个“磨合期”，很多项目的商谈结果都是“不欢而散”。
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