回顾篇
2007年以来，上海房地产市场呈现较快的发展态势，具体表现在：房地产开发投资小幅下降、商品房市场供需矛盾加剧、外资进入中国房地产市场力度加大；总体上，上海房地产市场热度依旧。中国房地产在2007年仍然经历着一个“政策年”，一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策密集出台，在国家宏观调控大的政策背景下，更受关注的是上海房地产市场的未来走势。
1、宏观经济概述
2007年上海的宏观经济继续处于一个平稳快速上升的轨道。1-10月份本市累计完成固定资产投资3538.06亿元，同比增长8.1%，增幅高出1-9月0.7个百分点，投资对经济的拉动作用依然明显；1-10月份全市社会消费品零售总额达到3188.64亿元，同比增长14.4%，内需对经济的拉动作用明显增强；1-10月上海共实现外贸进出口商品总额2297.54亿美元，比去年同期增长23.9%。其中，进口商品总额1132.49亿美元，增长22.4%，出口商品总额1165.05亿美元，增长25.4%，全市外贸总额继续呈现快速扩大的态势，是拉动上海经济增长的强大动力之一。综合来看，07年上海经济运行特征体现为：投资增加，内需增强，外贸快速增长，经济运行质量继续提高。
2、房地产开发经营分析
2007年上海政府对房地产开发投资把控严格，与去年同期相比，2007年1-10月上海房地产开发投资小幅下降，1-10月，全市完成房地产开发投资1084.27亿元，比去年同期减少3.27%；政府严把土地闸门关，1-10月，土地购置面积103.24万平方米，同比大幅减少74.38%；土地开发面积108.52万平方米，同比下降47.54%；由于土地供应量紧缩，新开工面积继续下滑，1-10月，商品房新开工面积1783.85万平方米，同比下降11.65%；由于上海商品房连续几个月销售火爆以及市场惯性，施工面积、竣工面积和销售面积保持增长趋势，1-10月，商品房施工、竣工面积分别为10263.68万平方米、1783.85万平方米，同比分别增长1.96%和12.42%，1-10月，销售面积3043.24万平方米，同比增长32.85%。从上海房地产市场资金来源看，1-10月，上海房地产市场利用外资60.66亿元，同比增长50.97%，利用外资大幅增加。
3、商品房新增供应微幅下降
由于上海土地供应量相对紧缩，2007年上海商品房新增供应量有所下降，1-11月全市商品房新增供应面积和套数分别为2526.88万平方米和230574套，与去年同期相比分别下降0.36%和2.14%。1-11月商品住宅新增供应面积为1908.3万平方米，占全市商品房新增供应面积的75.60%；商业用房、写字楼和其他新增供应面积分别占全市商品房新增供应面积的10.42%、6.80%和7.18%。截至11月30晚10点，全市商品房可售面积和可售套数分别为1308.11万平方米和96189套，可售量持续减少，市场继续消化存量房；商品房可售面积排名前五位的区域依次为浦东新区、闵行区、松江区、南汇区和金山区。
4、商品房成交大幅攀升
在股市繁荣、流动性过剩和人民币升值的大环境下，2007年上海商品房成交量大幅攀升，1-11月全市共成交商品房3060.5万平方米和271495套，与去年同期相比分别增长28.42%和27.11%。1-11月商品住宅共成交2587.51万平方米，占全市商品房成交面积的82.86%；商业用房、写字楼和其他成交面积分别占全市商品房成交面积的7.20%、5.45%和4.49%。商品房成交面积排名前五位的区域依次为浦东新区、松江区、宝山区、闵行区和南汇区。
5、商品房供不应求，重心外移
对商品房供应和成交情况进行比较，可以发现2007年1-11月商品房成交量大于其供应量，且供应量同比减少，成交量同比增加，供需缺口进一步拉大；前三季度，上海商品房的供求比依次为0.82︰1、0.79︰1和0.84︰1。由于市中心可用来开发的土地日益稀少，商品房新增供应更多集中在市郊区域，成交重心明显外移，2007年1月外环以外商品房成交仅占全市成交总量的50.93％，到11月，这一比重上升为74.35％；从商品房1-11月可售面积和成交面积排名前五位的区域分布也可窥见一斑。
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